売買予約契約書。 土地売買予約契約書・無料契約書雛形・契約書サンプル|東京都港区ロイズ司法書士事務所

不動産取引の印紙税と電子契約化

売買予約契約書

売買契約とは? 不動産を売買するとき、売主・買主双方が契約条件について合意したら、売買契約を締結します。 この契約は、「法令に違反する」「公序良俗に反する」などの問題がない限り、原則として自由です。 ただし不動産会社が売主となる場合には、買主に不利益な契約が結ばれることのないよう、宅地建物取引業法により、不動産会社に対して契約内容に一定の制限が設けられています。 これによって、不動産取引の専門家である不動産会社と直接契約を締結することとなる買主を保護しています。 また消費者契約法でも、事業者と消費者との契約(消費者契約)を対象に、消費者保護を目的とした特別な契約ルールが定められており、不動産売買契約においても適用されます。 例えば、消費者が誤認などした場合には契約を取り消すことができるほか、消費者にとって不利益な条項(瑕疵担保責任など事業者の責任を免責する条項など)が無効になるなどの規定があります。 なお、消費者契約法における消費者とは「個人」を指しますが、「個人」であっても事業のための契約などは消費者契約法の保護の対象とはなりません。 あくまでも個人が事業以外の目的で締結する契約が対象です。 このように消費者が一方的に不利益を被る契約とならないよう一定の法整備がなされていますが、すべてがカバーできるわけではありません。 最終的には売主・買主双方の自己責任でしっかりと契約内容を確認したうえで、締結に臨むことが重要です。 一般的な内容とチェック項目 売買契約書は個別の契約によって取り決めの内容と確認するポイントが変わります。 今回は、一般的な内容とそのチェック項目をまとめてみました。 (1)売買物件の表示 売買対象となる物件が明確であることが、売買契約の大前提です。 通常は、登記記録(登記簿)に基づいて契約書に表示されるので、購入予定物件の表示に誤りがないかを確認します。 (2)売買代金、手付金等の額、支払期日 不動産売買契約では、契約締結時に、買主は売主に「手付金」として、売買代金の一部(売買代金の20%までの範囲で設定することが多い)を支払うのが一般的です。 手付金には、証約手付、解約手付、違約手付の3種類がありますが、大半は解約手付として授受されます。 解約手付とは、買主は既に支払った手付金を放棄する(返還を求めない)ことにより、また、売主は既に受けとった手付金の倍額を買主に返すことにより、売買契約を解除することができる手付をいいます。 ただし、ローン特約[(12)参照]による解除の場合は、手付解除の適用はされず、支払い済の手付金は買主に返還されます。 売買代金はもちろんのこと、手付金の種類や金額、中間金や残代金の支払い期日についてもきちんと確認しておきましょう。 期日までに支払えないと、契約違反となる場合もあるので、買主は特に注意が必要です。 (3)土地の実測及び土地代金の精算 登記記録(登記簿)に表示された土地の面積が合っているか、売主が引き渡しまでの間に土地の実測を行うことがあります。 実測の面積と違う場合は、その差に応じて土地代金を精算します(実測をするのみであえて精算しないこともあります)。 (4)所有権の移転と引き渡しの時期 不動産取引の実務では、通常、代金支払いの場で所有権移転登記に必要な書類や鍵などを買主に引き渡します。 売主は引っ越しの予定などを踏まえて、引き渡しの時期に問題ないか判断しましょう。 (5)付帯設備等の引き継ぎ 中古住宅の売買などでは、室内の照明やエアコンなどの設備、敷地内の庭木や庭石などの引き継ぎについて明確にしておく必要があります。 付帯設備等の引き継ぎをめぐるトラブルは意外と多く発生しますので、「何を引き継いで」「何を撤去するのか」、売主と買主との間で充分に調整する必要があります。 (6)負担の消除 売主が買主に売却物件を完全な所有権で引き渡せるかの確認も大変重要です。 抵当権や賃借権など、買主の所有権の完全な所有権の行使を阻害する負担は、売主の責任によって消除されていなければいけません。 このような権利の整理ができない場合、予定通り買主に引き渡せないこともあります。 (7)公租公課等の精算 不動産売買契約では、固定資産税や都市計画税といった公租公課を売主と買主の間で精算するのが一般的です。 精算は引き渡しの日を基準に、日割りで行われることが多いようです。 (8)手付解除の期限 何らかの突発的な事情により契約を解除せざるを得ないときに、「いつまで手付解除が可能であるか」などを確認します。 当事者間の合意で手付解除を認めない契約にしたり、手付解除が可能な期間を限定することも可能です。 解約手付による契約の解除ができるのは、「相手方が履行に着手するまで」とされています。 つまり、すでに相手方が契約に定められた約束事を実行している場合には、手付けによる解除はできません。 (9)引き渡し前の物件の滅失・毀損(きそん)(危険負担) 売買契約締結後に天災で建物が全壊するなど、売主にも買主にも責任のない理由によって購入予定物件が滅失・毀損した場合の取り決めです。 万が一に備えて、しっかりと確認しましょう。 (10)契約違反による解除 契約違反(法的には「債務不履行」といいます)により契約を解除するときの取り決めで、一般的には契約に違反した者が違約金等を支払います。 違約金等はおおむね売買代金の20%までの範囲で設定されることが多いようです。 こちらも、万が一に備えた事前の確認が大切です。 (11)反社会的勢力の排除 不動産取引からの「反社会的勢力の排除」を目的に、平成23年6月以降順次、反社会的勢力排除のための標準モデル条項が導入されています。 売買契約書の条項の中に「売主及び買主が、暴力団等反社会的勢力ではないこと」「物件を反社会的勢力の事務所その他の活動の拠点に供しないこと」などを確約する条項が盛り込まれていることを確認しましょう。 これらに反する行為をした場合は、契約を解除することができます。 (12)ローン特約 買主が住宅ローンを利用して住宅を購入する場合、売買契約にローン特約を付すことが一般的です。 特約により、住宅ローンの審査が不調に終わった場合、買主は売買契約を無条件で解除することができます。 売主は買主の信用力にもできるだけ留意して契約することが大切です。 (13)瑕疵担保(かしたんぽ)責任 売買物件に隠れた瑕疵(欠陥など)が発覚した場合、売主は瑕疵担保責任(物件の修補や損害を賠償する義務)を負います。 瑕疵が重大で住むこともままならない場合などは、買主から契約を解除されることもあります。 売買契約では、売主が瑕疵担保責任を負うか否か、負う場合は物件の引き渡しからどのくらいの期間まで負うのかなどが取り決められます。 期間が短いほど買主に不利となり、逆に長いほど売主に不利となります。 隠れた瑕疵をめぐるトラブルは非常に多いので、しっかりと契約内容を確認しましょう。 売買契約の流れ 重要事項説明を受け契約内容や物件について納得したら、いよいよ売買契約を締結します。 売主と買主が集合し、売買契約書を読み上げて契約内容の最終確認をしたうえで、契約書に署名・押印し、手付金等の授受を行います。 手付金等は現金や指定口座への振り込みのほか、預金小切手で用意する場合もあります。 また、不動産会社が仲介に入っている場合は、契約時に仲介手数料を支払うことも多いようです。 契約手続きに漏れがあると、売買契約が締結できず、関係者に迷惑をかけてしまいますので、しっかりと準備をした上で契約に臨みましょう。 なお、不動産の取引においては、犯罪収益移転防止法により、売主・買主ともに本人確認書類の提示や職業、取引目的などの申告を求められます。 いったん売買契約を締結すると、当然のことながら一方の都合で簡単に契約を解除することはできません。 事前に契約内容を十分に確認しておくことが重要です。

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不動産の売買契約書、ここに注意!

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人工知能(AI)の勉強は、まだやっている。 大学のゼミがオペレーション・リサーチだったが、今、役に立つとは思ってもいなかった。 例の、ステーブ・ジョブズの「ドット」。 電磁気学で、 ベクトル解析がいるので、自然に慣れ親しんでいるのも、幸いしている。 それから、統計学、計量経済学も、へたの横好きではあるが、役にたっている。 AIでは、別の意味で使われるが、時系列分析は、ほんとうに久しぶりであるとともに、AIもあまり、進歩がないようにも感じる。 さて、電気回路の本を読んでいる。 あと3章。 次は、その第2巻目。 その後は、電磁気学の本を読もう。 ベクトル解析の復習。 1970年代から、脳の神経回路の研究をされており、現在話題のdeepなCNNを取り上げておられ、「日本のAIの父」とのこと。 飛び抜けた先覚者は、おられるものだと。 AI講座は 化学の本、第4章まで進んでいる。 今日中にはこの章もおわりにして、第5章に進みたい。 化学熱力学の勉強をしないといけない。 分子生物学の簡単な本、2・3日で読みおえるだろうと書いたが、始めの数章で停滞。 基礎的な化学の復習の本、1冊読了したが、ほかに2巻ものの一般化学を2種類読んでみようかと。 その次は、分子生物学に戻る。 それから、上下2巻本の有機化学の本を読もうかとも。 それで、生化学の本を楽に読めるようになっているはず。 かなり資料が揃ったので、米国の保護命令 protective order について、資料的な解説を書いてみようかとも思う。 『秘密保持契約書を理解しようとする...』を再開するということで、これまでやってきた秘密保持契約書を整理しようとしているが、ハードディスクから抽出するだけで、3日もかかってしまった(600くらいある)。 ともかく、資料はそろったので、作業開始します。 Confidentiality Agreement について、同じような関心をもっている方の、海外のサイトがある。 1人でなくて、よっかった(笑)。 まあ、籠もって、ひたすら本を読むか、仕事をしている。 『レーニンジャーの新生化学』をはじめ、10冊ほどもっている生化学・分子生物学の本を、全部読むつもり(笑)。 Pythonの本は、引き続き読んでいる。 オライリーの厚い本の1冊目。 だいぶ、自信がついてきた(笑)。 はやく、人工知能に回帰したい。 Modern Algebra、昔読んだものなので、復習のような感じで読んでいる。 電車の中が、いちばん勉強ができる(笑)、と書いたが、頭の中でやる「証明」は、ちょっと心配。

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宅地売買予約契約書の書き方

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土地売買予約契約書 土地売買予約契約書 土地売買予約契約書のテキスト 土地売買予約契約書 株式会社〇〇(以下「甲」という)と株式会社〇〇(以下「乙」という)は、甲を売主、乙を買主として、以下の約定で土地売買予約契約を締結した。 第1条(売買予約契約の締結) 甲は、その所有する後記土地(以下「本件土地」という)を乙に売り渡すにつき、次条以下の約定で売買の予約をすることを約し、乙はこれを承認した。 第2条(地積) 本件土地の地積については、登記簿記載の地積に基づいて算出したものであり、実測の結果、地積に増減を生じた場合は、それによる。 第3条(売買代金) 本件土地の売買代金は、金〇円とする。 第4条(所有権移転請求権の仮登記手続) 甲は、本契約締結後、乙の行う本売買予約による所有権移転請求権の仮登記手続に協力しなければならない。 第5条(予約完結権) 予約権利者乙は、平成〇年〇月〇日までに、売買完結の意思表示をすることができる。 第6条(予約完結の意思表示) 1. 乙が、前条の意思表示をしたときは、甲乙間に本件土地を目的とした売買契約が成立する。 2. 甲は、乙の指定した日時に、本件土地に対する所有権移転登記手続をしなければならない。 3. 乙は、前項の登記手続と同時に、第3条の売買代金を支払わなければならない。 第7条(費用) 本予約に関する費用、第4条及び前条の登記手続に要する費用は、乙の負担とする。 第8条 前項の場合、甲は、本件土地に対し各種権利の設定、負担及び瑕疵がないことを乙に対し保証する。 (以下余白) 本契約締結の証として本書正本を2通作成し、甲乙各自記名押印の上、それぞれ1通を保有する。 平成〇年〇月〇日 甲:(住所)〇〇〇〇 株式会社〇〇 代表取締役 〇〇〇〇 ㊞ 乙:(住所)〇〇〇〇 株式会社〇〇 代表取締役 〇〇〇〇 ㊞.

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